寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修都是近年業(yè)時興的話題，

也同樣是我國經(jīng)濟發(fā)展中重要的經(jīng)濟增長點。

是改革、開放之后出的新事物。

在實際市場運作中，由于相互交叉較多，而很多實際問題沒有理清，

在市場中引起的糾紛和矛盾較多，

因此，羚志裝飾對此進行分析研究，

如何理順辦公室裝修與物業(yè)管理兩者之間的關系。

寫字樓物業(yè)管理是指由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成的寫字樓管理委員會，

選聘寫字樓物業(yè)管理單位對辦公室裝修物及其周邊環(huán)境進行管理的總稱，

包括寫字樓辦公室裝修及其設備、市政設施、

綠化、衛(wèi)生、治安、交通等進行維護、修繕及整治，

由此可見，寫字樓物業(yè)管理單位是企業(yè)，

是辦公室的服務組織，既沒有執(zhí)法行政的權(quán)力，也沒有處罰權(quán)。

辦公室裝修是指對辦公室裝修物內(nèi)、

外空間為達到一定的環(huán)境要求所進行的修飾處理的工程辦公室裝修活動。

辦公室裝修是裝修業(yè)的重要組成部分，是辦公室裝修業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品的環(huán)節(jié)。

在國家二次裝修政策指導下的房地產(chǎn)開發(fā)中，

售出的是不能直接辦公的毛坯房，

辦公室裝修業(yè)生產(chǎn)過程還沒有結(jié)束，必經(jīng)過辦公室裝修后才能進行辦公消費。

因此，

把辦公室裝修例入已建成寫字樓并進入消費領域是不科學的。

由于裝修施工企業(yè)在整個施工過程中，沒有發(fā)生財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，

因此其同寫字樓物業(yè)管理公司一樣是服務性企業(yè)。

寫字樓中的辦公室裝修，是整個辦公室裝修業(yè)中最為復雜的部分，

根據(jù)工程地點情況的不同，

大致可分以下兩大類。

第一是老寫字樓的裝修，這里的辦公人員辦公率已達到近100％，

經(jīng)過若干年的辦公使用后，需要進行裝修辦公室，

辦公室裝修工程應該屬于修繕、翻新改造的范疇。

由于工程是在眾多公司中進行，

經(jīng)常要發(fā)生鄰里矛盾、噪音擾民、塞堵下水道和垃圾通道等事故，

從而影響寫字樓辦公室內(nèi)人民群眾的正常生活。

羚志裝飾提示寫字樓物業(yè)管理必須對其施工過程進行控制、

制定相應的工作時間、排污及垃圾消納要求等制度，

以保證辦公室裝修的安全與穩(wěn)定。

第二點是新寫字樓中的辦公室裝修，

由于未能達到辦公消費的條件，必須經(jīng)過辦公室裝修施工，

而辦公人員的入住率極低。因此，這類裝修應該屬于新建寫字樓工程的延伸和繼續(xù)，

是寫字樓裝修工程的一個組成部分。

在保證寫字樓結(jié)構(gòu)及公共設施安全的前提下，

寫字樓物業(yè)管理公司不應該對其施工進行干涉，

以保證辦公室裝修工程盡快竣工，

使寫字樓的入住率盡快達到寫字樓物業(yè)管理要球的水平。

寫字樓物業(yè)管理公司對裝修的管理形式有很多不同類型，

分別采取了不同的做法，歸納起來，大致可分為以下三種。

第一種是自辦辦公室裝修公司，

根據(jù)自己在辦公室管理服務方面的優(yōu)勢地位，

組建屬于自己的裝修隊伍進行裝修施工，并指定為寫字樓范圍內(nèi)的裝修隊伍，

限制、排斥其它企業(yè)在寫字樓內(nèi)施工。但這種公司絕大多數(shù)沒有施工資質(zhì)，

施工經(jīng)驗和工程質(zhì)量都不高。再加上由于缺乏競爭，報價又比較高，

因此公司讓其裝修的并不多，

很多人寧愿交納高額的費用向外另選施工隊伍。

第二種是推薦辦公室裝修公司，

同時吸納幾家辦公室裝修公司入住寫字樓，

經(jīng)過一定的審查后，推薦為寫字樓的裝修施工企業(yè)，

通過幾家之間的競爭承接工程，同時限制、排斥未推薦隊伍在寫字樓施工。

這種方式由于有競爭和比較，被推薦的隊伍也具備相應的實力和水平，

廣大公司比較容易接受，除個別另找施工隊伍外，能在寫字樓裝修占大多數(shù)，

是目前物業(yè)對裝修管理使用比較多的一種形式。

第三種是放任式，

各施工企業(yè)自己進住寫字樓承攬工程，

在向物業(yè)交納費用后施工。這種形式由于缺乏前期的審查，

很難避免漁目混雜、良莠不齊。由于隊伍過多，秩序較亂，

勢必影響管理力度，比較容易出現(xiàn)野蠻裝修、治安、質(zhì)量等問題。

寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修施工應該是相互配合、

共同為公司提供更好的辦公空間質(zhì)量，

但在實際中，

卻存在大量問題，主要表現(xiàn)在由于寫字樓物業(yè)管理不規(guī)范引發(fā)的矛盾。

突出表現(xiàn)在以下幾點：

首先是不合理收費。

對于由寫字樓物業(yè)管理公司指定或推薦的施工企業(yè)，要收取管理費，

比例各物業(yè)公司不相同，最高的可收到工程造價的15％；

對未經(jīng)推薦的辦公室裝修公司，承接工程要交納高額的保證金等，

有的寫字樓每項工程參收到3萬元，這一收費的很大部分，會被物業(yè)公司以種種理由罰沒。

不否認在施工過程中會發(fā)生寫字樓物業(yè)管理方面的費用，如增加了保安、垃圾消納等，

但做為寫字樓物業(yè)管理公司在接管物業(yè)時，按建安費總額的2％比例，

已由開發(fā)商一次性交給了物業(yè)公司，

按國家計委、建設部1996年3月頒布實施的

《城市寫字樓寫字樓寫字樓物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

規(guī)定的收費構(gòu)成中，

也未包含此項內(nèi)容。

其次是不合理罰款。

物業(yè)公司既不是辦公室裝修業(yè)質(zhì)檢、鑒定單位，

又不是建設行政單位，卻在對施工企業(yè)大量進行處罰，

特別是對未經(jīng)其推薦的企業(yè)，據(jù)有的企業(yè)反映在某地高檔寫字樓寫字樓中，

房主按物業(yè)要求在石材市場購買的10mm以下的石材辦公室板，

在140m2的板材中有極個別的板材局部超過10mm，

就被物業(yè)罰了施工企業(yè)5000元。羚志裝飾提示在施工中的聲音、氣味等，

都可以成為物業(yè)罰款的因素，而物業(yè)的罰款既不說明依據(jù)、也不給出具任何憑證，

罰款的去向不明。

再有是索要回扣和賄賂。

寫字樓物業(yè)管理的負責人隨意向施工企業(yè)索要錢財。

據(jù)企業(yè)反映，某家物業(yè)公司的經(jīng)理，

必須要向其本人交納2萬元的信任金后，

施工企業(yè)方能進入寫字樓承接工程，而每個工程要收取總造價15％的管理費，

但只給開12％的發(fā)票。

中飽私襄的運作，不僅要增加公司的裝修投資，

也迫使施工企業(yè)以次充好、粗制濫造，

影響了工程質(zhì)量和公司的合法權(quán)益。

最后是不合理的干涉施工。

施工企業(yè)承認合理的寫字樓寫字樓物業(yè)管理制度，

如需要辦理施工證件，用電要申請、進材料要登記，

要保護辦公室裝修結(jié)構(gòu)、要服從保安管理等。

但做為施工企業(yè)，在簽訂合同時，

工期就已確定，有時還要讓公司提前辦公，

工程進度要求快，作業(yè)時間就可能延長。

在整棟樓沒人辦公的條件下，應該允許施工企業(yè)加班加點趕工。

但有的寫字樓寫字樓物業(yè)管理公司為了自己作息方便，強行干涉施工企業(yè)作業(yè)時間，

有的還以停水、停電控制施工作業(yè)時間，延誤工期造成施工企業(yè)的損失。

在實際市場運作中，出現(xiàn)上述問題的原因是多方面的，但主要的有以下幾個原因。

第一是理論上未搞清寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修之間的關系，

市場運作中兩者的關系就不可能理順。

目前從理論上認為寫字樓物業(yè)管理單位管理辦公室裝修裝修，

屬于舊房維修的性質(zhì)。如果是舊樓內(nèi)的零星裝修，屬于舊房維修性質(zhì)，

必須由寫字樓物業(yè)管理公司進行管理。如果是新樓的寫字樓樓，整體進行內(nèi)容裝修時，則應該由房地產(chǎn)開發(fā)商進行管理。

待住房入住率達到一定水平后，再移交給寫字樓物業(yè)管理公司進行管理，

這樣才更符合市場運作的要求。

寫字樓物業(yè)管理與裝修辦公室裝修都屬于服務性企業(yè)，

是為寫字樓業(yè)主服務的機構(gòu)，兩者都應對房主負責，

只應存在相互合作，相互監(jiān)督的關系，而沒有管理與被管理的關系。

寫字樓物業(yè)管理應該是以相應的規(guī)章制度和監(jiān)督、服務措施來管理和約束裝修工程。

第二是寫字樓物業(yè)管理機制不完善，

目前寫字樓物業(yè)管理大多是開發(fā)商委托或自辦的寫字樓物業(yè)管理公司實施管理，

很多并不是產(chǎn)權(quán)人或使用人通過招標選聘的。

因此，寫字樓物業(yè)管理雖然存在著很多極不規(guī)范的行為，

卻沒有監(jiān)督機制和競爭機制來保護使用人的權(quán)益。只收費不服務，

亂收費不服務的現(xiàn)象比較嚴重。雖然損害了產(chǎn)權(quán)人或使用人的利益卻無法更換，

這就造成了物業(yè)欺主、物業(yè)說了算的不正常局面。

曾經(jīng)就有過將物業(yè)公司告到法庭，

最后主人倒霉的實例。

所以，規(guī)范寫字樓物業(yè)管理市場，

實施競爭中標上崗，完善業(yè)主的監(jiān)督制度，不僅可以盡快理順物業(yè)與裝修這間的關系，

也是切實保護寫字樓業(yè)主權(quán)益的最重要內(nèi)容。

第三是錯誤的認為裝修辦公室裝修是高利潤的行業(yè)，

能夠承受苛扣和盤剝。在當前裝修價格的透明度極高、競爭十分激烈的市場條件下，

裝修企業(yè)的利潤已經(jīng)十分脆弱，如果組織到位毛利就是20％左右，

而且還要受辦公室業(yè)主、材料價格變動、工資費用變動等多種因素影響。

施工企業(yè)做為經(jīng)濟單位，必須要保證自己的生存和發(fā)展。

所以所有的費用，最終要由辦公室業(yè)主承擔。

因此，寫字樓物業(yè)管理的收費實質(zhì)是對寫字樓產(chǎn)權(quán)人和使用人的收費。

做為辦公室裝修行業(yè)，需要各個企業(yè)有積累和新的投入、才能不斷的發(fā)展完善。

而當前寫字樓物業(yè)管理高收費狀態(tài)下，

嚴重影響了企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。